不動産相続後のアレコレ･･･売買
【 売買の場合 】
不動産の相続に絡む見落としがちな税制面は・・・
1⃣ 相続によって取得した居住用の空き家（被相続人のマイホーム）を売却した場合の譲渡所得の3000万円特別控除
①居住用の不動産を相続して3年を経過する年の12月31日までであること。
②平成28年4月1日～令和9年12月31日までの期間での売却であること。
（上記①の関係上、令和5年の売却なら平成2年1月2日以降の相続発生）
③被相続人（亡くなられた方）がマイホームとして利用していたこと。
④昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた建物（マンション以外）およびその建物の敷地であること。
⑤売却金額が1億円以下であること。
⑥相続直前の時点で被相続人以外、誰も住んでいなかったこと。
⑦相続後、建物を貸したり・住んだりしていないこと。建物を解体したのであれば、その土地を賃貸していないこと。
⑧上記①～⑦のすべてに該当する建物に対して耐震補強工事を行う、または解体して更地にする。または令和6年1月1日以降の譲渡の場合は、譲渡の翌年2月15日までに実施すること。
※相続した居住用の家を相続人がマイホームとして利用した後の売却は、居住用財産の売却の場合の特別控除3000万円の適用がある（後述の2⃣ ※5参照）。
※相続人数が3人以上の場合は、特別控除の額は2000万円／人になる（令和6年1月1日以降の譲渡）。
2⃣ 相続によって取得した不動産（被相続人のマイホーム以外または1⃣に該当しない）を売却した場合の税金
所得税＋住民税＝課税譲渡所得金額※1×20.315％※2（所有期間が5年を超える場合）
※1 課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費※3－譲渡費用※4－特別控除※5
※2 所有期間が5年以下の場合の税率は39.63％。相続の場合は被相続人の所有期間を含む。
※3 取得費が不明の場合は、譲渡価額の5％。
※4 譲渡費用は、仲介手数料／広告費／測量費／解体・造成費／印紙税等。
※5 特別控除は、相続人が相続後マイホームとして利用していて、居住中もしくは居住しなくなってから3年以内の売却であれば3000万円の控除がある（ただし第三者に対し、賃貸借等を行っていないことが条件）。
3⃣ 相続財産を売却した場合の取得費の特例
①相続や遺贈により財産を取得した者であること。
②その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
③その財産を、相続開始のあった日の翌日から3年10か月以内までに売却していること。
④上記①～③の全てに該当する場合、納めた相続税を譲渡所得の計算の際に「取得費」に加算できる。加算できる相続税の額は、不動産の場合、相続した財産全体のうち売却した不動産が占める割合を相続税に掛けた額。
4⃣ 低未利用地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除
①令和2年7月1日から令和7年12月31日までに譲渡。
②譲渡した者（買主）が個人であること。
③低未利用土地等（都市計画区域内にある低未利用土地（居住の用、業務の用その他の用途に供されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣っていると認められる土地）又は当該低未利用土地の上に存する権利）であること及び譲渡の後の当該低未利用土地等の利用について、市区町村長の確認がされたものの譲渡であること（コインパーキングとしての利用は不可）。
④譲渡の年の１月１日において所有期間が５年を超えるもの（相続の場合は被相続人所有期間も含めることが可能）の譲渡であること。
⑤低未利用土地等及び当該低未利用土地等とともにした当該低未利用土地等の上にある資産の売却金額の合計が500万円を超えないこと。
※市街化区域または非線引き都市計画区域（用途地域が定められている区域）や所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域は、譲渡対価の要件が800万円以下。
5⃣平成21年及び平成22年に購入した土地等を売却した時の譲渡所得の1,000万円特別控除
①平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を購入していること。
②平成21年に取得した土地等は平成27年以降に売却すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に売却すること。
③親子や夫婦など特別な間柄にある者から購入した土地等ではないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含む。
④相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
⑤売却した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
